La lettre de mon Notaire

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Adopter l'enfant de son conjoint - La lettre des notaires de France
Français
Aujourd’hui, la plupart des adoptions ont lieu au sein des familles recomposées : cet acte juridique vient consacrer les liens d’affection que le beau-parent a tissés avec l’enfant de son conjoint, avant ou après sa majorité.

Immobilier, quel bilan pour 2018 ?

Les notaires ont tiré le bilan du marché immobilier pour l’année 2018 : le volume de transactions reste très élevé ; la hausse des prix est en voie de stabilisation, avec de nettes disparités locales et un marché parisien en légère surchauffe. Les prix sont en progression de 3 % sur l’année pour les logements anciens. Voir l'émission spéciale "Gros plan sur le pouvoir d’achat immobilier"

Une nouvelle formule de Conseils des notaires

Chaque trimestre, le magazine Conseils des notaires est un véritable guide juridique riche de conseils et de témoignages.

En janvier 2019, découvrez sa nouvelle formule, encore plus variée et rythmée, chez votre marchand de journaux.

Pourquoi l’adoption simple est-elle privilégiée dans le cadre des familles recomposées ?

Il existe deux types d’adoption, simple ou plénière. Dans la majorité des cas, l’adoption simple correspond au projet du beau-père ou de la belle-mère qui souhaite établir un lien de filiation avec l’enfant de son conjoint. En effet, ce type d’adoption ne rompt pas le lien avec le parent d’origine. L’enfant ne change pas de nom mais peut ajouter celui de son parent adoptif à son nom d’origine.

Le couple doit-il être marié ?

En pratique, si l’enfant est mineur, l’adoption simple ne sera possible que si le beau-parent est marié avec le père ou la mère d’origine de l’enfant, car dans le cas contraire, il recueillerait seul les droits de l’autorité parentale. Après la majorité de l’enfant, l’adoption par le concubin ou le partenaire de pacs ne pose pas de difficulté.

Une adoption simple est-elle révocable ?

Oui, mais seulement pour des motifs très graves. Le nouveau lien de filiation perdurera après une éventuelle séparation du couple. Il s’agit donc d’un engagement très fort.

Quelles sont les conséquences de l’adoption pour l’héritage ?

L’adopté est héritier de son parent adoptif. En cas d’adoption simple, il conserve aussi ses droits dans la succession de ses deux parents d’origine. Côté fiscal, il bénéficie des abattements et du tarif en ligne directe si ses parents sont mariés. Dans le cadre d’un pacs ou d’un concubinage, les conditions à remplir sont plus strictes : il faut prouver que l’adoptant s’est occupé de l’adopté pendant une période de 5 ou 10 ans selon le cas.

L’adoption crée-t-elle des devoirs ?

En effet, elle crée une obligation alimentaire réciproque : chacun sera tenu d’aider financièrement l’autre s’il se trouve dans le besoin.

Quel est le rôle du notaire dans l’adoption de l’enfant du conjoint ?

Le premier rôle du notaire sera de vous conseiller sur ce projet familial et de vous en expliquer les implications juridiques. Il recueillera les consentements nécessaires : celui des parents d’origine d’un enfant mineur, du conjoint pour un majeur, et celui de l’adopté à partir de 13 ans. Il vous donnera également toutes les explications sur la procédure, qui se poursuivra devant le tribunal de grande instance.

Adopter l’enfant de son conjoint

Français
Lorsque l’on veut faire construire sa maison, l’achat du terrain représente en moyenne 30% du budget, avec de fortes disparités régionales et locales. Au-delà de l’enjeu financier, c’est un élément essentiel de la réussite de votre projet.

Plus d’information sur les terrains pollués

Des secteurs d’information sur les sols (SIS) sont en cours d’élaboration. Ils permettront d’identifier les terrains dont l’état de pollution justifie certaines mesures : notamment étude du sol en cas de construction et information des locataires et acquéreurs.

Plus dinformations sur www.georisques.gouv.fr

Conseils des notaires - La lettre - Novembre 2018

La Lettre Conseils des notaires fait le point sur les nombreuses nouveautés fiscales de 2019.

Rdv sur le kiosque des notaires de France

Pourquoi faire appel à un notaire avant l’achat d’un terrain ?

L’acheteur doit être sûr que son projet de construction pourra se réaliser. Le notaire effectuera des recherches pour s’assurer que le terrain est constructible, en fonction des documents d’urbanisme, et que le projet immobilier est compatible avec les contraintes locales (superficie, hauteur de construction...). Il se renseignera sur les servitudes, par exemple une servitude de passage au bénéfice d’une propriété voisine. Il conseillera parfois de faire intervenir un géomètre-expert qui calculera l’emplacement exact où poser les fondations, en fonction par exemple de retraits par rapport à la voirie ou par rapport au terrain voisin. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel sera demandé. Attention : il s’agit d’une simple information sur la faisabilité du projet et pas d’une autorisation ; il ne garantit pas l’obtention du permis de construire.

Pourquoi intégrer une clause d’obtention du permis de construire à l’avant-contrat ?

Même dans une zone constructible, il arrive que le permis de construire soit refusé, pour des raisons qui peuvent être liées à l’architecture ou aux dimensions du bien et à son intégration dans l’environnement. Il est donc prudent d’établir la promesse de vente sous condition d’obtention du permis de construire. Il est également conseillé de prévoir de purger les recours des tiers , au cas où un voisin, par exemple, conteste le permis de construire.

Qu’en est-il des droits de préemption ?

Le terrain peut être soumis à des droits de préemption, selon sa localisation. Ainsi, la commune peut être prioritaire pour acheter, dans le cadre d’un projet d’intérêt général. Dans les zones rurales, un organisme, la Safer, préempte parfois des terrains constructibles dans un but de préservation des terres agricoles. L’office notarial se charge de la « purge » de ces droits.

Quelles sont les avantages d’acheter dans un lotissement ?

Dans un lotissement, le terrain est viabilisé et « prêt à bâtir », ce qui apporte une grande sécurité au projet de construction. En revanche, la maison devra respecter les règles du lotissement : matériaux, volumes... Il faudra aussi contribuer à l’entretien de la voirie ou des espaces verts.

Quels sont les délais pour acheter un terrain ?

En raison des nombreuses démarches à accomplir, il faut compter de 6 à 8 mois, voire plus. Le notaire vous le précisera, de même qu’il vous indiquera les frais d’acquisition, et notamment les droits à payer à l’État. À chaque étape, il veillera à ce que vous soyez bien informé, pour que vous achetiez en connaissance de cause et sans mauvaise surprise.

Acheter un terrain à bâtir sans mauvaise surprise

Droits au logement, une protection pour le conjoint survivant - Notaires de France
Français
Même en l’absence de donation ou de testament, le veuf ou la veuve est assuré de pouvoir rester dans son logement. Explications.

Un testament ne se fait pas à deux
Le Code civil prévoit que les dispositions de dernières volontés ne peuvent être prises qu’à titre personnel. La cour de Cassation (4 juillet 2018) a ainsi jugé que le document joint à une déclaration de pacs par lequel des partenaires s’étaient mutuellement légué leurs biens n’avait pas valeur de testament.

 

L’étiquette énergie d’un bien immobilier joue sur son prix
La performance énergétique d’un bien immobilier, mesurée par un diagnostic spécifique, a un impact sur son prix. En 2017, selon les régions, les maisons de classe AB se sont vendues de 6 % à 14 % plus cher que celles de classe D, tandis que les logements plus énergivores subissent une forte décote. Note de conjoncture immobilière, octobre 2018.

 

Prélèvement à la source - Conseils des notaires - La lettre - Octobre 2018

Dans la Lettre Conseils des notaires, le prélèvement à la source modifie les règles du crédit d’impôt.

A quelques semaines de l’échéance, Conseils des notaires vous donne les clés pour être prêt !

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Au décès de son époux, le conjoint survivant devient souvent usufruitier des biens du défunt. Qu’est-ce que cela signifie ?

Schématiquement, les attributs du droit de propriété sont la nue-propriété : le droit de vendre, de donner... et l’usufruit : le droit d’en user, c’est-à-dire de profiter du bien, d’en percevoir les fruits c’est-à-dire les revenus (loyers, dividendes...). On parlera de démembrement de la propriété d’un bien lorsqu’elle est répartie entre nu-propriétaire(s) et usufruitier(s).  
Au premier décès dans un couple marié, il est fréquent que le conjoint survivant garde l’usufruit des biens de la succession. Le défunt peut lui avoir laissé ce choix dans une donation entre époux. S’il n’a rien prévu et que tous les enfants sont communs aux deux époux, c’est l’une des options proposée au veuf ou à la veuve, parmi lesquelles il choisira avec le conseil du notaire. 
Si le conjoint devient usufruitier du logement, il pourra l’occuper, le mettre en location dans le cadre d’un bail d’habitation, le prêter... Il paiera l’entretien du bien, les charges et les impôts locaux, mais les gros travaux devront être financés par les nus-propriétaires.

Qu’est-ce que le droit temporaire au logement ?

Pendant l’année qui suit le décès, la loi prévoit que le conjoint survivant bénéficie d’un droit temporaire au logement, valable également pour les locataires.  

Qu’appelle-t-on droit viager au logement ?

Passé le délai d’un an, si le logement était la propriété du couple, droit viager au logement permet au veuf ou à la veuve de continuer à occuper sa résidence principale, propriété d’autres héritiers, jusqu’à la fin de ses jours. Il peut également en utiliser le mobilier. Il aura les mêmes charges qu’un usufruitier. Le conjoint doit manifester sa volonté de bénéficier de ce droit dans l’année qui suit le décès, par exemple lors d’un rendez-vous chez le notaire avec les héritiers.
Si le logement était loué par le couple, le conjoint a le droit de rester dans les lieux à vie, même si le bail avait été conclu au seul nom du défunt.

Ce droit compte-t-il dans la part d’héritage du conjoint survivant ?

Oui. Le droit viager au logement vaut 60 % de la valeur de l’usufruit, elle-même calculée en fonction de la valeur du bien et selon l’âge du conjoint survivant lorsqu’il reçoit le bien. Si cette valeur excède sa part dans la succession, le conjoint n’a pas à dédommager les héritiers.

Le conjoint peut-il être privé de son droit viager au logement ?

Les autres héritiers ne peuvent pas s’y opposer. En revanche, il est possible de priver son conjoint de son droit viager par testament authentique – c’est-à-dire devant notaire avec deux témoins ou devant deux notaires. Le notaire pourra analyser la situation familiale et apporter ses conseils.

Les partenaires de Pacs ont-ils les mêmes droits au logement que les époux ?

Les personnes liées par un Pacs ont le droit de vivre dans le logement pendant l’année qui suit le décès du partenaire, mais ne bénéficient pas d’un droit viager. Les « pacsés » n’héritent pas l’un de l’autre en l’absence de testament : ils doivent impérativement anticiper, alors que les couples mariés bénéficient d’une protection inscrite dans la loi. Quel que soit le type d’union, à tout âge, le conseil du notaire est essentiel pour protéger son conjoint en cas de décès. Alors, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour faire le point !

Après le décès du conjoint, rester chez soi est un droit

Français
En France, la sécurité de la propriété immobilière repose sur le système de la publicité foncière. Les notaires en sont des acteurs incontournables.

Les héritiers gagnants du prélèvement à la source

Les modalités de paiement de l’impôt sur le revenu prévues dès 2019 seront avantageuses en cas de succession . En effet, le défunt aura déjà acquitté son impôt : une dette en moins pour les héritiers. De plus, les revenus de l’année du décès étant souvent inférieurs à ceux de l’année précédente, ils bénéficieront parfois de régularisations de taux, avec un remboursement à la clé.

Conseils des notaires - La lettre - Septembre 2018

Les bonnes résolutions de la rentrée

Contrats de mariage , donation entre époux, testaments, mandat de protection future... la lettre Conseils des notaires de septembre est consacrée aux grandes décisions personnelles et familiales.

RDV sur le kiosque des notaires de France

Je viens d’acheter un bien immobilier, pourquoi n’ai-je pas immédiatement mon titre de propriété ?

Vous êtes bel et bien devenu propriétaire, mais les formalités de la vente ne s’arrêtent pas le jour de la signature ! Vous recevrez la copie d’acte qui constituera votre titre de propriété dans quelques mois, revêtue des cachets de l’administration fiscale. Entre temps, l’office notarial se sera chargé de l’enregistrer au Service de publicité foncière dont dépend le bien, selon sa situation géographique. C’est cette publication qui rend l’acte opposable aux tiers , c’est-à-dire qu’il s’impose à tous, et pas seulement à ses signataires.

Quel est le rôle des services de publicité foncière ?

Ces services administratifs et fiscaux enregistrent les informations sur les biens immobiliers et sur leurs propriétaires successifs, en coordination avec les services du cadastre. Jusqu’en 2012, on parlait de conservations des hypothèques, car ils conservent la trace des hypothèques qui peuvent grever les biens immobiliers. Le fichier immobilier est alimenté par les notaires, officiers publics ministériels, lors des ventes, donations, successions, échanges... À partir des renseignements figurant dans les actes notariés, les services complètent des fiches personnelles (sur les personnes et leurs transactions) et des fiches réelles (sur les biens immobiliers, leurs différentes mutations et inscriptions).

En quoi la publicité foncière est-elle une sécurité ?

Le fait que l'État assure la garde et le fonctionnement du fichier immobilier et que celui-ci soit alimenté par des actes notariés constitue une garantie de sécurité pour tous. Certains pays s'inspirent d’ailleurs du système français pour sécuriser leur mode de propriété et les transactions immobilières. L’acquéreur a la possibilité de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire de son bien... ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à un autre ! Il peut également s’assurer que des hypothèques ne grèvent pas le bien. Dans d'autres systèmes juridiques, nord-américain par exemple, l'acquéreur doit souscrire une assurance spéciale lors de son achat pour se prémunir de ces risques.

La publicité foncière est-elle payante ?

Une « contribution de sécurité immobilière » de 0,10 % du prix de vente est perçue au profit de l’État. Due par l’acquéreur, elle est collectée par le notaire.

La publicité foncière va-t-elle évoluer ?

La numérisation est en marche, grâce à un travail mené conjointement par le notariat et les services de l’État. Avec comme bénéfice pour tous, des délais réduits et une sécurité juridique encore renforcée.

A quoi sert la publicité foncière ?

La lettre des notaires de France - Juillet 2018
Français
Plus de 60 000 personnes travaillent dans les offices de notaire. Le notariat, qui bénéficie d’un fort dynamisme, offre des perspectives professionnelles intéressantes dans toute la France !

Six enfants sur dix naissent hors mariage

En cinquante ans, la part des naissances hors mariage est passée de 6 % à 60 %.

A l’époque, ces enfants n’étaient reconnus par leur père que dans un cas sur cinq. Aujourd’hui, cette proportion est de cinq sur six. Depuis 2006, la loi ne différencie plus les droits des enfants selon que leurs parents sont mariés ou non.

Source : Ined

Loi littoral - Conseils des notaires - La lettre juillet 2018

La loi Littoral à la Une de Conseils

La loi Littoral vise à aménager et préserver cet espace fragile et convoité, où les propriétaires ont des obligations spécifiques.

Panorama dans La lettre Conseils des notaires de l’été.

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  • Pourquoi travailler en office notarial ?

    • Le notariat offre une gamme de métiers large, au contact avec la clientèle. Il procure des débouchés intéressants aux juristes, mais aussi aux comptables, à des spécialistes de l'immobilier...

    • Qualités requises pour tous : une rigueur à toute épreuve pour garantir l’authenticité des actes, et une grande adaptabilité. En effet, les changements législatifs sont fréquents et l’outil numérique occupe une place de plus en plus importante dans les offices. Il faut donc se former très régulièrement.

  • Comment devient-on notaire ? 

    • On devient notaire au terme d’un parcours exigeant.

    • Après des études de droit, un enseignement spécifique est suivi soit en fac de droit (après un M1), soit dans un CFPN, Centre de formation aux métiers du notariat (après un M2). Enfin, une expérience en alternance de deux ans dans un office mène les futurs notaires à bac +7. 

  • Ce cursus va-t-il évoluer ? 

    • En effet, des changements sont en vue. D’ici peu, cette professionnalisation sera assurée par une grande école du notariat. Au cursus juridique d’excellence s’ajoutera un enseignement axé sur les qualités entrepreneuriales et managériales, sur l’international... Première promotion prévue à l’horizon 2020. 

  • Comment devient-on collaborateur de notaire ?

    • Du BTS au Bac + 4, un large éventail s’offre aux futurs collaborateurs des notaires (le terme de clerc tombe en désuétude !). Il existe quinze Instituts des métiers du notariat en France. On y prépare, par exemple, après une licence de droit ou « Métiers du notariat », le diplôme qui ouvre l’accès aux postes de rédacteur d’actes.

  • Peut-on postuler dans les offices sans formation spécifique ? 

    • Oui, avec ou sans expérience notariale, certains profils sont très recherchés, en comptabilité par exemple. En interne, des formations peuvent être proposées à des personnes motivées, par exemple pour apprendre la taxe (facturation spécifique des actes notariés) ou les formalités (démarches administratives en aval et en amont des actes). Les notaires recrutent aussi à des postes d’assistanat ou d’accueil. 

Comment accéder aux métiers du notariat ?

Investir en couple - La lettre des notaires de France - Juin 2018
Français
Les modalités d’un achat immobilier à deux dépendent de la situation du couple : êtes-vous mariés, pacsés, en concubinage ? Dans chaque cas, vous devez envisager les conséquences d’un décès ou d’une séparation.

2017, année notariale

" Vivre et innover ensemble " : le rapport des notaires de France 2017 retrace toutes les missions et les activités des notaires de France. De plus, il indique les chiffres clefs et les temps forts de la profession notariale en 2017. 

 

Données personnelles - conseils des notaires - Lettre juin 2018

Données personnelles : votre vie privée enfin mieux protégée !

 

Depuis le 25 mai 2018, tous les acteurs proposant des biens ou services sur le marché européen doivent respecter une nouvelle législation plus protectrice sur la protection des données. Une véritable avancée pour les particuliers. 

 

 

A découvrir dans la Lettre Conseils des notaires de juin 2018

 

Quand un couple marié achète son logement, le bien devient-il commun ?

C’est le cas si le couple n’a pas établi de contrat de mariage et est donc placé sous le régime légal. Et cela, quel que soit l’époux qui rembourse effectivement le prêt.
Il peut en être autrement si l’un des conjoints apporte des fonds propres, qui proviennent par exemple de ses économies accumulées avant le mariage, d’une donation ou d’un héritage. Dans ce cas, il peut se ménager la preuve de l’origine personnelle des fonds en faisant établir par le notaire une déclaration d’emploi. Cela lui permettra, en cas de divorce, de revendiquer la propriété du bien s’il l’a entièrement financé. Si une partie du prix est payée par un emprunt ou des économies communes, il aura droit à ce que l’on appelle une récompense , ce qui lui permettra de récupérer sa mise. 

Qu’en est-il si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens ?

Dans le cas d’époux séparés de biens, chacun sera propriétaire à hauteur de la part indiquée dans l’acte d’acquisition. Il est conseillé de quantifier cette quote-part en fonction de la participation réelle de chacun, en termes d’apport et de remboursement du prêt. A défaut, des conflits pourraient apparaître en cas de divorce. Même si le sujet est délicat, n’hésitez pas à l’aborder et à prendre conseil auprès d’un notaire.

Quelle est la situation des couples pacsés ?

La plupart des couples pacsés sont placés sous un régime séparatiste. Dans ce cas,  les modalités d’un achat immobilier sont proches de celles des époux séparés de biens, mais ils doivent également anticiper les conséquences d’un décès. En effet, les partenaires d’un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre. La solution est que chacun établisse un testament pour léguer sa part à l’autre. A défaut, le survivant se retrouverait en indivision avec les héritiers de l’autre, par exemple ses enfants d’une première union ou ses père et mère.

Mariés ou pas, comment acheter en couple ?

Aides aux associations - La lettre des notaires de France
Français
Les dons des Français aux organismes d’utilité publique représentent environ 7,5 milliards d’euros* chaque année. Pour une bonne part, ils bénéficient d’une fiscalité favorable.

Immobilier ancien : stabilisation en vue

Après une forte augmentation des ventes immobilières depuis début 2015, liée en partie à un effet de rattrapage, les notaires constatent un atterrissage en douceur. Quant aux prix, la hausse se poursuit : +3,4 % au 4e trimestre 2017 par rapport au 4e trimestre 2016. Elle est plus sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) que pour les maisons (+2,6 %).

Lire la Note de conjoncture immobilière, avril 2018

Bien préparer son Pacs - La lettre Conseils des notaires

Au sommaire de la Lettre Conseils des notaires de mai :

Pour les couples qui prévoient de conclure un Pacs, des conseils d’ordre juridique bienvenus afin de comprendre la portée de cet engagement.

Accéder au kiosque Conseils des notaires

  • Du fait du prélèvement à la source qui sera mis en place en 2019, 2018 est une " année blanche " pour l’impôt sur le revenu. Les dons aux associations effectués cette année bénéficieront-ils d’un avantage fiscal ?

    • La réduction d’impôt pour des dons des particuliers aux organismes d’utilité publique sera effective pour les sommes données en 2018.

    • Elle s’élève à 75 % pour certains bénéficiaires (organismes d’aide aux personnes en difficulté, dans la limite de 529 euros) et 66 % pour les autres, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Les sommes correspondant seront versées au contribuable en septembre 2019.

    • Comme auparavant, pensez à déclarer vos dons dans votre déclaration d’impôts et à conserver les reçus fiscaux transmis par les organismes.

  • Quid de l’Impôt sur la fortune immobilière ?

    • Les redevables de l’ISF bénéficiaient d’une réduction d’impôt égale à 75 % du montant de leurs dons. Cette réduction est maintenue pour l’IFI, qui a remplacé l’ISF en 2018.

  • Quelle est la fiscalité des legs à une association ? 

    • On estime à un milliard d’euro annuels les legs aux associations et fondations*, soit une part non négligeable de leur financement.

    • Les associations et fondations reconnues d’utilité publique sont, en principe, exemptées de droits de succession

  • Comment léguer à un organisme d’utilité publique ?

    • N’hésitez pas à vous renseigner directement auprès du ou des organismes qui vous intéressent; certains ont un mis en place un service dédié. Si vous souhaitez diriger votre générosité vers un type d’action en particulier, consultez au préalable l’organisme à ce sujet.

    • Dans tous les cas, il faudra être précis dans la désignation du bénéficiaire et éviter absolument les mentions vagues telles que " la recherche contre telle maladie ", qui sont source de difficultés pour régler la succession. Il est bien entendu conseillé, pour établir ses dernières volontés, de faire appel à un notaire, aussi bien pour la rédaction que pour l’authentification et la conservation du testament. Sachez qu’il est tenu à la neutralité quant au choix de l’association gratifiée.

  • Comment léguer à la fois à un parent éloigné ou un ami et à une association ?

    • Certaines proches sont redevables de droits de succession élevés : 60 % pour une personne non parente, 55 % pour un neveu...

    • Pour les gratifier tout en accomplissant une bonne action, il est possible de léguer à une association, en la chargeant de reverser une partie du legs à la personne souhaitée et de prendre en charge les droits liés à cette opération. Au final, le parent ou le proche recevra la même somme, mais la part de l’État sera diminuée au profit de l’association choisie. Pour rédiger une telle clause, l’aide d’un notaire s’avère incontournable.

*Source : Fondation de France

Quand la fiscalité stimule la générosité

Français
L’indivision est fréquente après une succession. Lorsqu’elle se prolonge, elle est souvent source de conflits familiaux.

Un nouveau médiateur du notariat

En cas de difficulté avec un notaire, quand les démarches entreprises auprès de l’office n’ont pas abouti, il est désormais possible dans certains cas de s’adresser au médiateur du notariat sur le site mediateur-notariat.notaires.fr . Si les parties acceptent la médiation, le médiateur leur proposera une solution, qu’elles seront libres d’accepter ou non. Le litige doit dater de moins d’un an.
 

Comprendre la nouvelle fiscalité des rachats - Conseils des notaires - La lettre - Avril 2018

Au sommaire : 

Avec le prélèvement fiscal unique, la fiscalité des rachats effectués sur les contrats d’assurance-vie change.

 

La Lettre Conseils des notaires d'avril fait le point. 

  • Que signifie " indivision " ?

    • L’indivision est une situation où un bien est détenu non par un, mais par deux ou plusieurs propriétaires indivisaires. Chacun est propriétaire dans des proportions qui peuvent être identiques ou différentes. L’indivision peut être choisie, pour acheter un bien immobilier à deux, par exemple. Mais elle est souvent subie. Ainsi, en cas de divorce, les ex-époux se retrouvent en indivision sur leurs biens communs jusqu’à la liquidation de la communauté. Lors d’une succession , les héritiers sont en indivision tant que le partage successoral n’a pas eu lieu.

  • Pourquoi certains héritiers restent-ils en indivision après une succession ? 

    • Certains héritiers restent en indivision par choix, pour conserver un bien en commun, ne pas fragmenter une propriété , ou maintenir dans les lieux un membre de la famille. Certains biens (commerce, entreprise...) s’avèrent difficiles à partager. Pour certains, il y a également un souci d’économie, pour éviter les frais liés au partage.

  • Quels sont les inconvénients de l’indivision après une succession ? 

    • L’indivision est une excellente solution dans certains cas, si les héritiers sont unis et si la gestion des biens est sans difficulté. Néanmoins, les désaccords sont fréquents. Les décisions les plus importantes (mise en vente, conclusion d’un bail ...) nécessitent soit l’unanimité, soit une majorité des deux tiers . Seuls les actes conservatoires peuvent être décidés par un seul indivisaire, par exemple la réparation d’une toiture dégradée. Autres causes de discussion, voire de conflit, l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le bien, la récupération des sommes avancées pour effectuer des travaux urgents...

    • Par ailleurs, l’indivision est précaire, car le code civil prévoit nul n’est forcé de rester dans l’indivision. Les indivisaires rachètent parfois les parts de leur indivisaire - ils disposent d’ailleurs d’un droit de préemption – ou se mettent d’accord pour vendre le bien. Mais le seul recours est parfois une procédure judiciaire.

  • Comment faciliter la gestion d’une indivision ?

    • Un des indivisaires peut être mandaté par les autres pour la gestion courante: ce mandat peut être tacite ou notarié. Il est possible de mettre en place une convention d’indivision qui définit en quelque sorte des règles du jeu. L’intervention du notaire, obligatoire pour les biens immobiliers, permettra de rédiger une convention sur mesure. 

  • Peut-on éviter l’indivision ? 

    • Au moment de préparer votre succession, réfléchissez avec votre notaire à des solutions qui éviteront à vos héritiers de se retrouver en indivision. Si la zizanie n’est pas une fatalité, cette situation juridique instable est néanmoins inconfortable. 

Inconfortable indivision

Bail d'habitation - La lettre des notaires de France- mars 2018
Français
Vous mettez en location un logement, meublé ou vide. Que vous optiez pour un bail sous seing privé ou notarié, vos obligations sont nombreuses !

Tarif des notaires : stabilité jusqu’en 2020

  • Les tarifs des prestations réglementées des notaires, entrés en vigueur en mars 2016, resteront identiques jusqu’au 29 février 2020.
  • Rappel utile : ce que l’on appelle parfois « frais de notaire » comprend la rémunération de l’office notarial, mais surtout les impôts et taxes dus lors de certaines opérations (vente immobilière...)
Lettre des conseils des notaires - Mars 2018

Prélèvement à la source en 2019

En 2019, l’impôt sur le revenu sera prélevé à la source, par exemple sur les salaires.

Quelles conséquences sur les dépenses des contribuables en 2018, les crédits et réductions d’impôt ?

La Lettre Conseils des notaires de mars fait le point.

  • Quel type de contrat choisir ?

    • Le bail portant sur un logement à usage d’habitation principale est un contrat écrit, signé du bailleur et du locataire, qui précise clairement les droits et obligations de chacun. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un bail notarié. Dans le premier cas, le bail doit être établi à partir d’un modèle conforme aux dispositions de la loi Alur. On peut également utiliser un service en ligne. Pour une plus grande sécurité juridique, le contrat peut également prendre la forme d’un acte rédigé par un notaire. Il s’agit alors d’un acte authentique .

  • Pourquoi l’acte notarié est-il une garantie ?

    • Le bail notarié garantit l’équilibre du contrat, dans la mesure où le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun et qu’il est conforme avec le droit en vigueur. En tant qu’acte authentique, il a " force probante " (il ne peut être contesté), il est exécutoire et est opposable à tous. En cas d’impayé, il ne sera pas nécessaire d’intenter une action en justice auprès d’un tribunal. L’huissier pourra directement procéder à des saisies.

  • Que doit contenir le contrat de bail ?

    • Le bail doit comporter certaines mentions légales obligatoires, comme l'état civil des parties, le montant du loyer, la date d'entrée en jouissance du locataire,  la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie ... Il est désormais obligatoire de préciser la superficie du logement. En annexe, doivent figurer divers diagnostics techniques devenus obligatoires pour les locations : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb ou à l’amiante selon la date de construction, Plan de prévention des risques naturels et technologiques... S’y ajoutent, entre autres, une notice informative, le règlement de copropriété... Un dossier bien étoffé !

  • Le bailleur peut-il exiger une garantie financière ?

    • Il est presque systématique que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie supplémentaire. Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement. C’est un engagement important : le tiers s'engage à remplir l' obligation de paiement du locataire en cas de défaillance.

  • Comment m’assurer que le logement est aux normes ?

    • La loi impose le respect de critères de décence, et le propriétaire engage donc sa responsabilité si le bien loué n’est pas conforme. Une surface minimale de 9 m² est exigée. Le logement ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doit proposer des équipements de confort de base. Depuis le 1er janvier 2018, le logement doit être suffisamment étanche à l’air. À compter du 1er juillet 2018, son aération devra permettre une évacuation correcte de l’humidité. Le locataire étant en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement, mieux vaut entreprendre les travaux avant son entrée dans les lieux. 

Bail d’habitation : à savoir avant de signer !

Bois et forêts, un patrimoine à valoriser - La lettre des notaires de France - Février 2018
Français
Faites-vous partie des 3,5 millions de Français qui détiennent une parcelle de forêt ou de bois ?
  • Votre copropriété est-elle immatriculée ?

Les copropriétés de plus de 50 lots doivent désormais être enregistrées au nouveau registre national des copropriétés. Les syndics des plus petites copropriétés ont jusqu’à fin 2018 pour effectuer cette démarche en ligne sur www.registre-coproprietes.gouv.fr. Les notaires peuvent également procéder à cette immatriculation.

  • Les notaires présents au Salon de l’agriculture

Les Notaires de France vous attendent au Salon international de l’agriculture, au Parc des expositions, à Paris, du 24 février au 4 mars. Plus d'infos sur www.notaires.fr

terrain à batir - lettre conseils des notaires - fevrier 2018

TERRAIN A BÂTIR

Au sommaire de votre lettre mensuelle, l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières sur les terrains situés en zone tendue .

Un avantage qui prendra fin le 31 décembre 2020.

Découvir le sommaire de la Lettre Conseils des notaires de février 2018.
 

La propriété privée représente 75 % des territoires boisés en France. Le notaire peut vous aider à valoriser ce patrimoine .

  • Comment devient-on propriétaire de bois et forêts ?

    • Pour ce placement de très long terme, rentable sur plusieurs générations, le marché est assez restreint mais relativement actif depuis ces dernières années ; l’on devient souvent propriétaire par héritage . Outre l’achat en direct, il est possible d’investir en acquérant des parts de groupement forestier. Un nouveau produit, le groupement forestier d’investissement, devrait voir le jour en 2018, sur le modèle de la pierre-papier.

  • Quelle est la rentabilité des bois et forêts ?

    • On l’évalue autour de 2 %, avec des disparités selon les situations géographiques, les essences plantées, les facilités d’exploitation... Les événements climatiques, sécheresse, tempêtes... créent un aléa. De plus, la forêt ne génère des revenus que les années de coupes, tous les 20, 30 ou 40 ans selon les espèces. La fiscalité tient compte de ces particularités : les ventes de bois sont exonérées d’impôt sur le revenu, les autres revenus (droits de chasse...) sont faiblement imposés et la taxe foncière, forfaitaire, est également faible.

  • Existe-t-il d’autres avantages fiscaux liés à l’achat et à la détention de forêts ?

    • En effet. Il existe notamment un dispositif, « Défi-forêt », qui vient d’être reconduit jusqu’en 2020 et qui ouvre le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’investissement. Les travaux forestiers peuvent permettre de bénéficier d’un crédit d’impôt. Bois et forêts sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les trois quarts de leur valeur. Ils sont aussi exonérés de droits de succession et de donation à cette même hauteur.

  • Y a-t-il une contrepartie à ces avantages ?

    • Il y a différentes obligations à respecter, par exemple, pour l’exonération d’IFI et de droits de mutation, un engagement de gestion durable de type "Plan simple de gestion" établi en collaboration avec l’administration. Votre notaire peut vous donner le détail de ces obligations.

  • Comment mieux valoriser bois et forêts ?

    • Différentes structures facilitent la gestion durable des forêts : il peut être intéressant par exemple de constituer une association syndicale de gestion avec d’autres propriétaires. N’hésitez pas à demander des conseils à votre notaire sur ce sujet, dont il maîtrise les différents aspects fiscaux et réglementaires.

    • Votre notaire est également au fait des dispositifs de lutte contre le morcellement des bois et forêts, qui permettent par exemple de préempter de petites parcelles et d’améliorer l’exploitation de votre patrimoine. A l’heure du développement durable, la forêt française reste sous-exploitée : sachez tirer profit des dispositifs créés pour la protéger et la mettre en valeur !

Bois et forêts, un patrimoine à valoriser